Micro-foncier : montant maximum à connaître en 2025 !

Le plafond du régime micro-foncier, resté inchangé depuis plusieurs années, doit subir une révision à compter de 2025. Les modalités de calcul et d’application de l’abattement forfaitaire feront l’objet de nouveaux ajustements, impactant directement le montant des revenus bruts à ne pas dépasser.

Certaines exclusions et conditions particulières, souvent ignorées par les propriétaires bailleurs, continueront de s’appliquer malgré ces évolutions. Les démarches déclaratives seront modifiées pour intégrer les nouvelles règles, avec des conséquences fiscales concrètes pour les contribuables concernés.

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Le micro-foncier en 2025 : qui est concerné et pourquoi ce régime évolue

Le micro-foncier s’adresse à un cercle bien défini de propriétaires : ceux qui tirent des revenus locatifs de la location nue d’un logement non meublé. Seules les personnes dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € peuvent profiter de cette formule déclarative allégée. L’État affiche sa volonté de rendre la location nue plus compétitive, alors que la location meublée séduit de plus en plus avec ses avantages fiscaux.

Le projet de Loi de Finances 2025 vient bouleverser la donne. L’amendement I-2445 adopté prévoit de doper l’abattement micro-foncier à 50 %, contre 30 % jusqu’alors. L’objectif est limpide : relancer l’investissement locatif dans le segment non meublé, longtemps considéré comme moins rentable et plus contraignant. Ce régime vise donc les bailleurs qui privilégient la facilité administrative, quitte à renoncer à la déduction de charges réelles ou au bénéfice d’un déficit foncier, réservés au régime réel.

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Voici les conditions à remplir pour accéder au micro-foncier :

• Public concerné : propriétaires d’un bien loué nu, à l’exclusion des dispositifs fiscaux incompatibles (Monument historique, Borloo, Besson, Loc’Avantages…)
• Plafond de revenus : 15 000 € de loyers bruts annuels, calculés sur l’ensemble du foyer fiscal.

Ce changement s’inscrit dans une stratégie de rééquilibrage entre location nue et location meublée, cette dernière bénéficiant souvent de régimes comme le micro-BIC bien plus favorables. Avec cette réforme, le micro-foncier entend reprendre sa place d’option simple et incitative pour les propriétaires bailleurs qui recherchent surtout la tranquillité administrative.

Quel est le montant maximum à ne pas dépasser pour bénéficier du micro-foncier en 2025 ?

La règle demeure inchangée : impossible de conserver ce régime si les revenus locatifs franchissent la barre des 15 000 € de loyers bruts annuels. Ce plafond s’entend pour l’ensemble du foyer fiscal, tous biens nus confondus et sur une année civile complète. L’administration fiscale ne laisse aucune marge de manœuvre : dépasser ce seuil, même d’un euro, vous oblige à passer sous le régime réel pour tous vos revenus fonciers.

Pour clarifier les points essentiels sur ce seuil, voici ce qu’il faut retenir :

• Montant maximum : 15 000 € de loyers bruts perçus, hors charges, pour tous les biens du foyer fiscal et sur une année civile.
• Application : seuls les loyers effectivement encaissés sont pris en compte, peu importe la date d’émission des quittances.
• Conséquence en cas de dépassement : application automatique du régime réel, déclaration détaillée obligatoire via le formulaire 2044.

Ce plafond concerne tous les propriétaires, y compris ceux en indivision et les associés de SCI transparente. Les locations meublées, relevant d’un autre régime, sont exclues de ce dispositif. À noter également les exclusions liées à certains dispositifs fiscaux comme le Monument historique, Borloo, Besson, Périssol ou Loc’Avantages : si l’un de vos biens relève de ces régimes, le micro-foncier ne s’applique pas à l’ensemble de vos revenus fonciers.

Le respect du plafond reste donc le sésame pour une gestion déclarative sans complexité. Ceux qui privilégient la simplicité à une optimisation fine des charges trouvent ici une formule adaptée, même si elle repose sur une déduction forfaitaire et non sur les frais réellement supportés.

Nouveaux abattements et fiscalité : ce qui change concrètement pour les propriétaires

2025 marque un tournant : l’abattement forfaitaire du micro-foncier bondit de 30 % à 50 %. Avec ce geste, le législateur entend revaloriser la location nue, trop longtemps éclipsée par la fiscalité avantageuse des locations meublées. Si ce nouveau taux est adopté, il s’appliquera dès la déclaration des revenus fonciers perçus en 2025.

En pratique, les bénéficiaires du micro-foncier verront la moitié de leurs loyers bruts soustraits de leur assiette d’imposition, sans fournir le moindre justificatif. L’administration applique l’abattement automatiquement. C’est rapide, sans paperasse. Mais attention : impossible d’imputer un déficit foncier ou de reporter des charges comme au régime réel. Les dépenses réelles, travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, ne sont jamais prises en compte, c’est la règle du forfait qui s’applique.

Les propriétaires de biens relevant des régimes Monument historique, Périssol, Borloo, Besson ou Loc’Avantages restent exclus du micro-foncier. En revanche, les investissements sous Pinel, Malraux ou Denormandie sont possibles, à condition de respecter certains critères.

La fiscalité attachée à ce régime reste double : l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale du foyer) s’ajoute aux prélèvements sociaux de 17,2 %, calculés sur le revenu net après abattement. Ce nouveau cadre redistribue les cartes : chaque bailleur doit désormais arbitrer entre la simplicité administrative et la possibilité de récupérer davantage de charges en passant au réel.

Déclarer ses revenus fonciers en pratique : étapes, conseils et points de vigilance pour 2025

Procédure déclarative : simplicité affichée du micro-foncier

Pour ceux qui relèvent du micro-foncier, la déclaration se résume à une case à remplir sur le formulaire 2042 (case 4BE). Il suffit d’indiquer le montant total des loyers bruts perçus sur l’année pour l’ensemble du foyer fiscal, sans déduire les charges. L’administration calcule et applique elle-même l’abattement, aucune pièce justificative n’est demandée.

Attention aux seuils et incompatibilités

Le plafond de 15 000 € de revenus locatifs bruts s’apprécie toujours au niveau du foyer fiscal et pour tous les biens concernés. Un dépassement, même minime, implique un passage au régime réel pour au moins trois ans. Certains régimes fiscaux spéciaux, comme Monument historique ou Borloo, rendent le micro-foncier inaccessible.

Quelques situations particulières méritent d’être soulignées :

• Propriétaires en indivision : le seuil s’applique globalement, non pour chaque indivisaire.
• SCI : la déclaration s’effectue séparément, en dehors du micro-foncier, via le formulaire 2072.

Obligations et vigilance en 2025

Tous les ans, la déclaration d’occupation reste obligatoire, même en l’absence de changement de locataire (article 1418 du CGI). Omettre cette formalité expose à des relances, voire à des sanctions.

Avant d’opter pour le micro-foncier, comparez le montant de vos charges réelles à l’abattement forfaitaire : si les frais engagés (travaux, intérêts, taxes) dépassent la moitié des loyers, le régime réel peut se révéler plus rentable. Attention : le choix du réel s’impose pour trois ans minimum.

La transparence s’impose : tout bien détenu, même vacant, doit apparaître dans la déclaration. Les contrôles fiscaux se renforcent et les oublis ne passent plus inaperçus.

2025 sonne donc comme un tournant pour les bailleurs : simplification affichée, mais exigences rehaussées. Chacun devra choisir son camp, entre facilité administrative et stratégie fiscale. Au final, le confort d’un régime ne pèse rien sans la vigilance qui l’accompagne.